一、房屋交換是否需要繳納契稅?

　　問(wèn)：我公司與其他公司進(jìn)行了房產(chǎn)交換，并由我公司向?qū)Ψ街Ц读朔课莶顑r(jià)，請(qǐng)問(wèn)房屋交換是否需要繳納契稅?如果需要交，該如何繳納呢?

　　答：(一)房屋交換屬于轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定繳納契稅。

　　1.《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

　　第二條 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：(五)房屋交換。

　　2.《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條條例所稱房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

　　(二)房屋交換價(jià)格相等的，免征契稅;房屋交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。

　　1. 《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第四條 契稅的計(jì)稅依據(jù)：(三)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

　　前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　2.《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條 土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。

　　根據(jù)上述規(guī)定，房屋交換不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款，也就是由支付差價(jià)的你公司繳納稅款。如果房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　二、使用征收補(bǔ)償款購(gòu)置房屋是否需要繳納契稅?

　　問(wèn)：我個(gè)人所有的房屋被縣政府征收而取得了縣政府給予一筆貨幣補(bǔ)償款，現(xiàn)在使用該補(bǔ)償款購(gòu)置房屋是否需要繳納契稅?

　　答：用貨幣補(bǔ)償購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購(gòu)房屋免征契稅;購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕82號(hào))第三條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅;購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

　　根據(jù)上述規(guī)定，如果您用貨幣補(bǔ)償購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購(gòu)房屋免征契稅;購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

　　三、購(gòu)買(mǎi)安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房是否可以免征契稅?

　　問(wèn)：我于2018年5月購(gòu)買(mǎi)了一套經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房是否可以免征契稅?

　　答：《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》沒(méi)有給予購(gòu)買(mǎi)安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房減征或者免征契稅的規(guī)定。

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問(wèn)題的批復(fù)》(財(cái)稅字〔1998〕96號(hào))第二條：關(guān)于購(gòu)買(mǎi)安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房的減免稅問(wèn)題。條例沒(méi)有對(duì)這種情況給予減征或者免征契稅的規(guī)定。因此，應(yīng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房者照章征收契稅。

　　根據(jù)上述規(guī)定，您購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房不屬于免征契稅范圍，也需要按相關(guān)規(guī)定繳納契稅。

　　四、房屋成交價(jià)格中包含的行政事業(yè)性收費(fèi)是否包含在契稅的計(jì)稅價(jià)格中?

　　問(wèn)：我公司購(gòu)入了一套房屋，房屋的成交價(jià)格中包含了行政事業(yè)性收費(fèi)，那么我公司計(jì)算繳納契稅時(shí)是按包含行政事業(yè)性收費(fèi)的價(jià)格計(jì)算契稅，還是按剔除行政事業(yè)性收費(fèi)的價(jià)格計(jì)算契稅?

　　答：成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問(wèn)題的批復(fù)》(財(cái)稅字〔1998〕96號(hào))第一條：關(guān)于計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱條例)第四條第(一)款及《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱細(xì)則)第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。

　　根據(jù)上述規(guī)定，你公司房屋買(mǎi)賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。

　　五、事業(yè)單位承受土地、房屋是否免征契稅?

　　問(wèn)：我單位為事業(yè)單位，取得了一塊土地用于建造辦公樓，取得土地時(shí)是否可以免征契稅?

　　答：如果屬于按《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的事業(yè)單位，且土地是直接用于辦公的土地，取得土地時(shí)可以免征契稅。如果屬于執(zhí)行企業(yè)財(cái)務(wù)制度的事業(yè)單位，承受的土地要照章繳納契稅。

　　1.《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第六條 有下列情形之一的，減征或者免征契稅：

　　(一)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征;

　　2.《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條 條例所稱用于辦公的，是指辦公室(樓)以及其他直接用于辦公的土地、房屋。

　　3.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問(wèn)題的批復(fù)》(財(cái)稅字〔1998〕96號(hào))第三條：關(guān)于經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位的減免稅問(wèn)題。目前我國(guó)對(duì)事業(yè)單位沒(méi)有按是否經(jīng)營(yíng)性這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。根據(jù)條例第六條、細(xì)則第十二條和財(cái)政部1996年發(fā)布的《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》的規(guī)定，對(duì)事業(yè)單位承受土地、房屋免征契稅應(yīng)同時(shí)符合兩個(gè)條件：一是納稅人必須是按《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的事業(yè)單位;二是所承受的土地、房屋必須用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研項(xiàng)目。凡不符合上述兩個(gè)條件的，一律照章征收契稅。對(duì)按《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》第四十五條規(guī)定，應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和同行業(yè)或相近行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的事業(yè)單位或者事業(yè)單位的特定項(xiàng)目，其承受的土地、房屋要照章征收契稅。

　　注：1.根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于〈事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則〉的批復(fù)》(國(guó)函〔1996〕81號(hào))的規(guī)定，財(cái)政部對(duì)《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》(財(cái)政部令第8號(hào))進(jìn)行了修訂，修訂后的《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》自2012年4月1日起施行。

　　2. 修訂后的《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》第六十五條 下列事業(yè)單位或者事業(yè)單位特定項(xiàng)目，執(zhí)行企業(yè)財(cái)務(wù)制度，不執(zhí)行本規(guī)則：

　　(一)納入企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的事業(yè)單位和事業(yè)單位附屬獨(dú)立核算的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位;

　　(二)事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的接受外單位要求投資回報(bào)的項(xiàng)目;

　　(三)經(jīng)主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)的具備條件的其他事業(yè)單位。

　　根據(jù)上述規(guī)定，你單位如果屬于按《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的事業(yè)單位，且土地是直接用于辦公的土地，取得土地時(shí)可以免征契稅。如果你單位屬于執(zhí)行企業(yè)財(cái)務(wù)制度的事業(yè)單位，承受的土地要照章繳納契稅。

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